Direitos reais

Noções

Direito real ou direito das coisas é o conjunto de normas que rege as relações jurídicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação pelo homem. É o direito que recai diretamente sobre a coisa e a vinculo em face de seu titular. O titular de um direito real possui um vínculo com a coisa, podendo buscá-la em poder de quem quer que a possua por força do direito de sequela. É o vínculo entre a pessoa e a coisa.

O direito real difere do direito pessoal (ou das obrigações) uma vez que no direito pessoal existe uma relação envolvendo pessoas entre si, ou seja, um pacto ou contrato de direitos e deveres. O direito pessoal existe uma relação envolvendo pessoas entre si, ao passo que no direito real a relação é entre a pessoa e a coisa, podendo seu titular defendê-la contra todos.

Os direitos reais são limitados por lei, seu rol é taxativo, sendo vedada a criação de novas espécies por arbítrio das partes. O art. 1.225 do CC enumera as hipóteses de direitos reais: propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca, anticrese, concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real de uso.

Os direitos reais sobre coisa alheia são divididos pela doutrina em três espécies: direitos reais, direitos reais de gozo ou fruição e direito real de aquisição.

Direitos reais de garantia

Direito real de garantia é aquele que confere ao credor a pretensão de obter o pagamento da dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por estar vinculado determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor.

Os direitos reais de garantia visam assegurar o cumprimento de obrigação por meio da instituição de direito real. O cumprimento da obrigação é garantido pela transferência do bem onerado à propriedade “resolúvel” do credor.
Comportam as seguintes espécies: penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária em garantia.

Direitos reais de gozo ou fruição. Direito real de aquisição

O direito real de gozo ou fruição é aquele outorgado a determinado titular com autorização para usar, gozar e fruir de coisa alheia. Compreende as seguintes modalidades: enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação e superfície. A doutrina considera o compromisso ou promessa irretratável de compra e venda como direito real de aquisição, e suas características serão estudadas mais adiante.

Prática jurídica: diferença de posse e domínio

Importante esclarecer sempre a diferença de posse e domínio. O domínio é o registro do imóvel no Cartório de imóveis, diferentemente da posse que é uma situação fática. O registro imobiliário no Brasil gera segurança jurídica, diferente da compra e venda de posse que pode ser objeto de fraude com dupla ou tripla venda. Assim, em todas transações imobiliárias deve solicitar a certidão de propriedade atualizada que é o gênero de transcrição e matricula.