Como regra, a propriedade pertence exclusivamente a uma só pessoa, mas há casos em que o bem pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa situação é denominada condomínio ou co-propriedade. Tão difundida nos dias atuais, a propriedade condominial tem grande aplicação por ser uma forma inteligente de coexistência de vários direitos sobre um mesmo bem imóvel.
Em suma, a propriedade condominial é aquela em que mais de um sujeito de direito titula simultaneamente os poderes de proprietário em relação a certo objeto. O instituto jurídico do condomínio permite que os condomínios afastem a fruição, uso e disposição do bem frente a pessoas estranhas à co-propriedade.
No entanto, não poderão os condôminos opor-se entre si, visto que todos são donos igualmente sem qualquer tipo de exclusividade.
Há três espécies de condomínio: voluntário, necessário e edilício.
Condomínio Voluntário
É o que se origina da vontade dos condomínios, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. Exemplo: dois irmãos que adquirem o mesmo terreno se tornam co-proprietários.
Direitos dos condôminos
Os arts., 504, 1.314, 1.320, 1.322, 1.323, 1.325, e 1.326 do Código Civil estabelecem os seguintes direitos aos condôminos:
a) Usar e fruir bem conforme a sua destinação. Esta destinação é definida pela maioria dos condôminos atendendo aos interesses dos condomínios atendendo aos interesses do condomínio sem que nenhum condômino exclua qualquer dos outros quanto ao uso e fruição da coisa.
b) Colaborar e compartilhar sobre a destinação do bem, quanto às formas de fruição, utilização, administrativa e deliberações em geral, respeitando sempre o direito da maioria que sobrepõe à minoria dos condôminos.
c) Alienar e gravar a respectiva fração ideal desde que seja divisível. Significar que o titular poderá dispor a qualquer tempo de sua fração, independente d vontade dos demais. Todavia, sendo o bem indivisível, alienação requer a concordância dos outros condôminos e a observância do direito de preferência.
d) Promover a defesa da posse contra atos de esbulho e turbação de forma isolada, sem depender dos demais, como proprietário singular.
e) Receber os frutos da coisa de acordo com o respectivo quinhão desde que do condomínio resulte algum fruto a ser repartido.
f) Desligar-se do condomínio exigindo seu fim. Isso ocorre quando um condômino pretende desligar-se do condomínio mediante a alienação da fração ideal e não encontra um terceiro interessado na aquisição de sua parte ideal. Sendo o bem divisível, o condômino poderá exigir a divisão encerrando a propriedade e os demais condôminos receberão suas receptivas partes, deixando de ser condôminos para tornarem-se proprietários individuais. Sendo o bem indivisível, qualquer dos condôminos poderá se habilitar para torna-se proprietário individual, indenizando os demais de acordo com o valor das respectivas frações ideais.
g) Exercer a preferência em caso de alienação ou locação da fração ideal quando o bem dor indivisível, ou seja, poderá o condômino dispor do bem desde que respeite o direito de preferência dos demais.
. Deveres dos condomínios
Por sua vez, os arts. 504, 1.314, 1.317, 1.318, e 1.319 do Código Civil impõem os seguintes deveres aos condôminos:
a) Repartir os ônus e as despesas para a conservação e manutenção do condomínio.
b) Responsabilidade quanto às dividas contraídas pelos condôminos, mas somente perante a sua parte. Cumpre salientar que a solidariedade não se presume: sempre de convenção. E, em sendo convencionada, todos responderão igualmente.
c) Abster-se de transferir a posse a terceiro. Significa que o condômino é defeso dar posse, uso e fruição de coisa comum a terceiros, estranhos ao condomínio sem a concordância de todos os demais condôminos.
d) Responder pelos danos que causar o bem, indenizando aos demais.
Condomínio Necessário
O condomínio necessário ou legal se dá por meio de imposição legal em caso de meação de paredes, cercas, muros e valas em estado permanente de indivisão, conforme determinam os arts. 1.297, 1.298 e 1.304 a 1.307 do Código Civil. É amparado pela lei em razão de sua utilidade comum os vizinhos, objetivando-se a paz e segurança coletiva. Nota-se, pois, que essa espécie de condomínio não decorre de uma convenção, mas de uma imposição legal que se fundamenta em situações peculiares afetas ao direito de vizinhança.
Como feito do condomínio necessário, os proprietários vizinhos irão custear as despesas de construções de obras divisórias conforme a lei municipal e as normas que regem os direitos de vizinhança.
Condomínio Edilício
Criado para o melhor aproveitamento do solo, barateamento da construção e consequentemente, facilitando a aquisição da casa própria, as maiores cidades do mundo aderiram aos condomínios edilícios em planos horizontais.
O condomínio edilício ou em edificações tem como principal característica a existência de partes comuns e de partes de propriedade exclusiva dos condôminos.
Ex: o
hall de entrada do edifício é parte comum de todos os moradores do prédio, ao passo que a unidade de cada um é parte exclusiva dos moradores daquela unidade.
Com o rápido crescimento da propriedade horizontal, foi editada a Lei n. 4.591/64, que regulamentou o condomínio em prédios e as incorporações imobiliárias. Os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil também trazem regras sobre a matéria.
A instituição do condomínio edilício se opera por negocio jurídico, podendo ser uma declaração unilateral ou bilateral de vontade, inclusive testamento.
O Instrumento de instituição poderá ser feito por escritura pública ou instrumento particular, discriminando e individualizando as unidades de propriedade exclusiva e as partes comuns, determinando a fração ideal correspondente a cada unidade e definindo a finalidade do condomínio, que, posteriormente, será registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
O Cartório de Registro de Imóveis abrirá matricula para cada unidade autônoma descrevendo e especificando a sua fração ideal das partes comuns correspondentes.
A constituição, por sua vez, se dá por meio da convenção de condomínio feita por instrumento público ou particular firmada pelos titulares e registrada no Registro de Imóveis. A convenção de condomínio poderá ser alterada a qualquer tempo por dois terços dos condôminos, salvo na destinação do edifício, que necessitará na unanimidade.
A administração do condomínio é conduzida pela assembleia, pelo síndico e pelo conselho fiscal, conforme dispõem os arts. 1.347 a 1.356 do Código Civil. A convenção de condomínio poderá criar outros órgãos de administração, desde que compatíveis com as normas legais, como, por exemplo, o subsíndico.
A extinção dessa espécie de condomínio pode ocorrer pela desapropriação, pela confusão (se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma pessoa só pessoa), pela demolição do prédio ou pela alienação a uma só pessoa
